Как застройщику работать со счетами эскроу. Новые правила покупки Новостроек

Счет эскроу для застройщика по закону № 214-ФЗ
Рассмотрим метод эскроу-счетов в разрезе применения закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ). До начала масштабного перехода к проектному финансированию российское законодательство (ст. 12.1 закона № 214-ФЗ) предусматривало несколько способов обеспечения исполнения застройщиком своих обязанностей перед дольщиком, которые вводились поочередно, то сосуществуя, то заменяя друг друга. Среди них:

поручительство банка;
страхование гражданской ответственности;
залог;
взносы застройщика в государственный компенсационный фонд долевого строительства;
расчеты через эскроу-счета.
Обратите внимание! С 01.07.2018 застройщик, получивший разрешение на строительство, вправе самостоятельно выбирать способ обеспечения своей благонадежности из двух: применение расчетов через эскроу-счета или взнос в компенсационный фонд.

Счет эскроу - что это для застройщика
Для застройщика схема расчетов выглядит следующим образом.

Дольщик после регистрации ДДУ открывает в уполномоченном банке эскроу-счет, на который перечисляет денежные средства (свои либо с привлечением средств ипотечного кредитования). Эти деньги будут храниться на счете до момента, когда застройщик в установленном законом порядке (п. 6 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ) сможет получить к ним доступ. Это произойдет при совокупном стечении следующих обстоятельств:

получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
зарегистрировано право собственности в отношении одного объекта долевого строительства.
До момента получения доступа к денежным средствам дольщиков при отсутствии собственного финансирования строительства застройщик вынужден пользоваться кредитными средствами того самого банка, в котором открыты счета эскроу и хранятся деньги дольщиков. Выдавая застройщику кредит, размещенный на специальном счете, банк получает возможность контроля за целевым направлением денежных потоков. После раскрытия счетов эскроу банк направляет депонированные средства на покрытие полученных застройщиком кредитов и прочих издержек банка, а оставшиеся средства поступают в распоряжение застройщика.

Плюсы и минусы эскроу-счета для застройщика
Эксперты отмечают, что система расчетов в долевом строительстве через счета эскроу имеет для застройщиков плюсы и минусы.

К минусам нововведения относится следующее:

Застройщик лишился бесплатного финансирования строительства за счет средств дольщиков.
За кредитные деньги банку необходимо платить проценты, размер которых не ограничен.
Банк контролирует сделки застройщика с использованием кредитных средств.
Банк вправе отказать в проведении банковской операции по специальному счету застройщика. Урегулирование разногласий с банком может повлечь за собой увеличение сроков строительства.
Однако есть и несомненные плюсы:

Застройщики получили пусть дорогое, но стабильное финансирование, не зависящее от темпов продаж объектов недвижимости в рамках проекта.
Нет больше необходимости в дополнительных формах обеспечения, а значит, и в дополнительных затратах, в том числе в отчислениях в компенсационный фонд, оплате страховых взносов, поручительстве банка и пр. (п. 7, ст. 15.4 закона № 214-ФЗ).
Переход застройщика на эскроу-счета
С 01.07.2018 по 01.07.2019 застройщики переходят на эскроу-счета: в этот период они вправе применять по своему усмотрению как систему расчетов через эскроу-счета, так и взносы в компенсационный фонд.

Важно! С 01.07.2019, в соответствии с требованиями п. 5 ст. 8 закона «О внесении изменений…» от 01.07.2018 № 175-ФЗ, все расчеты по договорам долевого участия в строительстве объектов, не введенных в эксплуатацию, допускаются только через эскроу-счета. Основное условие — договор ДДУ с первым дольщиком представлен на регистрацию после 01.07.2019 (даже если заключен такой договор был раньше).

Переход застройщиков на систему расчетов через эскроу-счета идет медленными темпами. Это обусловлено тем, что в законодательстве содержится много пробелов. Они касаются размера процентной ставки по кредитам, ее зависимости от степени готовности проекта, порядка поэтапного доступа к эскроу-счетам по мере выполнения каждого значимого этапа строительства.

Какие застройщики работают с эскроу-счетами
01.05.2019 вступает в силу постановление Правительства РФ от 22.04.2019 № 480, которым определено, какие застройщики работают с эскроу-счетами, а за кем сохраняется право привлекать средства дольщиков без использования счетов эскроу. Согласно документу застройщик вправе вести расчеты по-другому, если:

Количество заключенных ДДУ подтверждает реализацию не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
Готовность объекта составляет от 30%.
Меньшая готовность объекта допускается в следующих случаях:

Готовность не менее 15%, если объект строится в рамках договора о развитии застроенной территории (комплексном освоении или развитии), заключенного с госорганами или местной властью или когда договором предусмотрена передача в государственную или муниципальную собственность объектов инфраструктуры и снос аварийного жилья.
Готовность не менее 6%, если застройщик включен в перечень системообразующих организаций РФ, достраивает проблемное жилье либо приобрел права на строительство после банкротства первоначального застройщика.
Важно! Застройщики, не подпадающие под данный документ, обязаны работать по системе расчетов через эскроу-счета после 01.07.2019.

Требования к застройщику при использовании эскроу-счетов
Общие требования к застройщикам, ведущим свою деятельность в рамках закона № 214-ФЗ, достаточно жесткие. Предусмотрены они ст. 3 закона № 214-ФЗ. Требования к застройщику при использовании эскроу-счетов законодателем установлены более мягкие (п. 6 ст. 15.4 закона № 214-ФЗ). Застройщик, в соответствии со ст. 2 закона № 214-ФЗ, должен:

быть зарегистрированным юридическим лицом в организационно-правовой форме ООО или АО;
иметь не менее 3 лет опыта участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 5000 квадратных метров в совокупности, что подтверждается наличием соответствующих разрешений на ввод в эксплуатацию;
иметь в собственности или на праве аренды или субаренды земельный участок для ведения строительства;
привлекать денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом № 214-ФЗ;
содержать в своем наименовании термин «специализированный застройщик».
***

Итак, новый способ расчетов по договору ДДУ — через эскроу-счета — задуман для удобства застройщиков и обеспечения гарантии покупателям квартир.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *